למה לא נהוג למכור דירה של מחיר למשתכן

תכנית מחיר למשתכן הינה תכנית ממשלתית, שנועדה לסייע לזוגות צעירים ולמשפרי דיור לרכוש דירה במחירים סבירים יותר מאשר במחירי השוק החופשי. התוכנית מציעה דירות חדשות במחירים מפוקחים על ידי משרד הבינוי והשיכון. עם זאת, ההטבות הניתנות לרוכשים בתוכנית זו כרוכות גם במגבלות שיש לקחת בחשבון, בייחוד בכל הנוגע למכירת הדירה בשנים הראשונות לאחר הרכישה.

מגבלות על מכירה במחיר גבוה

אחת המגבלות המרכזיות של תכנית מחיר למשתכן היא האיסור למכור את הדירה במחיר גבוה מזה ששולם עבורה במקור, בתוספת הפרשי הצמדה. כלומר, אם רכשתם דירה בתוכנית זו במחיר מפוקח של 1.2 מיליון שקל, לא תוכלו למכור אותה ביותר מ-1.2 מיליון שקל (בתוספת הצמדה למדד). גם אם בינתיים עלו מחירי הדירות באזור ושווי הדירה בשוק החופשי גבוה יותר, אתם מחויבים למכור אותה במחיר המקורי שרכשתם.

מגבלות במימון ובמשכנתא

נקודה נוספת שמגבילה את מכירת דירות מחיר למשתכן היא העובדה שהבנקים מתקשים לעיתים להעמיד משכנתא על דירות אלו בשנים הראשונות. הסיבה לכך היא שבתקופה הראשונית לאחר הרכישה, הדירה אינה יכולה לשמש בטוחה מלאה למשכנתא, כיוון שאינה ניתנת למכירה חופשית. דבר זה מקשה על המוכרים למצוא קונים פוטנציאליים שיוכלו לגייס מימון בנקאי. הבנקים נוהגים בזהירות רבה בעת הערכת הביטחונות למשכנתא על דירות כאלה, מכיוון שאם הלווה לא יעמוד בהחזרי המשכנתא, יהיה קשה למכור את הדירה במחיר השוק כדי לכסות את החוב. ההגבלה על מכירה במחיר גבוה מייצרת סיכון שהבנקים לא ירצו לקחת. בנוסף, ישנן מגבלות גם על גובה המשכנתא שניתן לקבל על דירות מחיר למשתכן. בעוד שבדירות בשוק החופשי ניתן לקבל משכנתא של עד 75% משווי הדירה, בדירות אלו הבנקים עשויים להגביל את המשכנתא ל-60-70% משווי הדירה בלבד, כדי להפחית את הסיכון.

סנקציות על הפרת תנאי התוכנית

מעבר לאיסור על מכירה במחיר גבוה, קיימות גם סנקציות וקנסות על הפרת תנאי התוכנית. כך למשל, אם תמכרו את הדירה במחיר למשתכן לרוכש שאינו עומד בקריטריונים של התוכנית, תידרשו לשלם קנס משמעותי. בדרך כלל הקנס הוא בשיעור של כ-30% מההפרש בין מחיר השוק החופשי למחיר שנקבע במסגרת התוכנית.

מכירת הדירה

לאחר תקופה מסוימת, ניתן למכור את הדירה ממתחם מחיר למשתכן במחיר השוק, ללא מגבלות או קנסות. התקופה הקצובה משתנה בין פרויקט לפרויקט, אך בדרך כלל עומדת על כ-5-7 שנים מיום הרכישה. לאחר תקופה זו, הדירה נחשבת "משוחררת" והבעלים יכולים למכור אותה במחיר השוק המלא.

לסיכום

למרות היתרונות הגלומים ברכישת דירה בתוכנית מחיר למשתכן, קיימים גם חסרונות וחוסר גמישות בכל הנוגע למכירת הדירה בטווח הקצר והבינוני. המגבלות על מכירה במחיר גבוה, הסנקציות בגין הפרת תנאים, והקשיים במימון משכנתא, הם גורמים מרכזיים שמרתיעים רוכשים למכור את הדירה בשנים הראשונות לאחר רכישתה. רוכשי הדירות נדרשים לתכנן ולקחת בחשבון מגבלות אלו בתהליך קבלת ההחלטות.