השקעה בחו"ל הצד המשפטי – מה חשוב לדעת?

השקעות בחו״ל הפכו לנפוצות יותר ויותר אצל משקיעים ישראלים מהסיבות הברורות – מגוון גדול יותר של אפשרויות השקעה, חסמי כניסה נמוכים ביחס לשוק הנדל״ן בארץ ואפשרות להגיע לתשואות גדולות יותר. עם זאת, חשוב להבין את ההשלכות המשפטיות של השקעה בארץ זרה כאשר אינכם אזרחי המקום ואינכם בקיאים בחוק. אספנו עבורכם כמה דגשים חשובים על הצד המשפטי של השקעות בחו״ל.

הזכויות על הנכס

אחד ההבדלים המרכזיים בין החוק הישראלי לבין חוקים במדינות אחרות, כאשר עוסקים בתחום השקעות נדל"ן בחו"ל הוא ההגנות הקיימות עבור רוכש הנכס בתהליך הרכישה. יש מדינות בהן נהוג להעביר את הכסף ליזם או לקבלן בעת חתימת החוזה והדבר כמובן מציב את הרוכש בסיכון. מדינות אחרות מחייבות תשלום של 10 אחוזים בעת חתימת העסקה והיתר בסיום הפרויקט וישנן כאלו המאפשרות שימוש בחשבון נאמנות המוחזק על ידי משרד עורכי דין האחראי על העברת הכסף בהתאם לאבני דרך בפרויקט. כמו כן, במקרים בהם קונים נכס יד שניה, חשוב לבצע את כלל הבירורים הנדרשים על הנכס. כלומר, האם בידי המוכר נמצאות כלל הזכויות לגבי הנכס, האם קיימים הליכים משפטיים כנגד הבעלות בנכס, וכן האם הנכס רשום במרשם המקרקעין באופן ראוי ומדויק. בנוסף עבור נכסים קיימים עשויות להתעורר סוגיות נוספות כמו התחייבויות חוזיות בשכירות וכן חוקים עירוניים המשפיעים על סוג השכירות המותרת או מחייבים שינויים בנכס לאור תוכניות בניין כאלו ואחרות.

מי מסוגל לבצע את העסקה?

עוד נקודה משמעותית המבדילה בין השקעה בישראל למול השקעה בחו״ל היא כמובן מידת היכולת של המשקיע לבצע את התהליך מרחוק. מדינות מסוימות לא מאפשרות ביצוע של חלק מהפעולות הנדרשות באמצעות מיופה כוח ועל כן יש צורך בהגעה של המשקיע עצמו למדינת היעד, לעיתים יותר מפעם אחת לאורך התהליך. כמו כן, קיימות מדינות שלא מאפשרות אחזקה של מבנים על ידי אזרחים זרים אלא באמצעות חברה מקומית. היכרות עם חוקים אלו יכולה להשפיע רבות על אופן ביצוע העסקה ומידת ההשתלמות של ההשקעה.

למי משלמים מס ועל מה?

עוד אלמנט קריטי בהערכת הרווחיות של העסקה הוא כמובן המיסים שעל המשקיע לשלם. מלבד מיסים בתהליך הרכישה כמו מס רכישה או מס על רישום הנכס, יכולים להיות גם מיסים על רווחים כתוצאה מהעסקה – בין אם משכירות ובין אם ממכירת הנכס. מדינות שונות מחייבות תשלומי מס שונים ועל כן יש לברר מראש את שיעורי המס בכל מדינה ולוודא אילו מיסים חלים לגבי כל עסקה. מס על רווחים למשל יכול להיות נמוך יותר במידה ומצהירים על הוצאות בתהליך הרכישה כמו שימוש בעורכי דין מקומיים, מתווכי נדל״ן או ביצוע של עבודות שיפוץ ותחזוקה. כמו כן, מס על רווחים מעסקאות בחו״ל משולם גם במדינת היעד וגם בישראל. על כן, חשוב לוודא שהעסקה מתבצעת במדינה אשר מקיימת אמנת מס עם ישראל, דבר אשר יחסוך כפל מס.