פרויקט פינוי בינוי הינו תהליך המתבצע כחלק מתכנית התחדשות עירונית. מטרתו הינה הריסת מבנים קיימים וישנים על מנת לבנות מבנים חדשים באותו השטח. מכיוון שמדובר במבנים קיימים, מובן שקיימים בעלי הדירות וזכויות בהם יש להתחשב. מה הם הזכויות הללו? כיצד מתבצע תהליך פינוי בינוי? האם אפשר לסרב? כל התשובות כאן במאמר.
פרויקט פינוי בינוי נועד להשבחת נכסים ישנים על ידי הריסתם מן היסוד ובניית מתחמי מגורים משודרגים, איכותיים ובטוחים יותר. ברוב המוחלט של המקרים, פרויקט של פינוי בינוי יתבצע במתחמי מגורים גדולים, הכוללים לכל הפחות 24 יחידות דיור. באשר לבעלי הדירות – קיימות זכויות שונות להן הם זכאים. מדובר בזכויות שונות בכל הנוגע לפרויקט פינוי בינוי. מה הן הזכויות הללו? המשיכו לקרוא.
ראשית, מהו פרויקט פינוי בינוי?
פרויקט פינוי בינוי יתבצע לרוב על מבנה מגורים שהוכרז על ידי המדינה כמיועד לפינוי בינוי. קיימים מקרים נוספים בהם היזמים יהיו דווקא בעלי הדירות או יזם פרטי חיצוני להם, בכל אחד מהמקרים, תצטרך המדינה להכריז על מבנה המגורים כמיועד לפינוי בינוי על מנת שהפרויקט יאושר.
הפרויקט יבוצע על מתחמי מגורים קיימים אשר יפונו מדיירים לחלוטין, כיוון שמתחמי המגורים עתידים יהיו להיהרס מן היסוד – על מנת לפנות את השטח לבנייה חדשה של מבנה/מתחם מגורים חדש באותו השטח. בפרויקט פינוי בינוי זכויות דיירים תופסות מקום ממשי בפרויקט ואין להתעלם מהן.
מהן זכויות בעלי הדירות?
בכל פרויקט פינוי בינוי, ייחתם חוזה בין יזמי הפרויקט לבין בעלי הדירות במתחם המגורים המיועד להריסה. כדי לקבל אישור להתחיל בפרויקט, יצטרכו היזמים לקבל הסכמה מרוב בעלי הדירות במתחם המגורים, ורק לאחד חתימת החוזה בין השניים, יצטרכו הדיירים להתפנות מן המתחם.
במקרה כזה, יהיו זכאים בעלי הדירות לקבל דירות חלופיות בבניין החדש שנבנה באותו השטח. מלבד קבלת הדירה, יהיו זכאים גם ליהנות מכיסוי כל העלויות הכרוכות בפינוי, בבניה, בתשלומי השכירות בתקופה הרלוונטית ועוד.
בנוסף, הדירה שיקבלו בתמורה תהיה לרוב גדולה יותר ותכלול לפחות חדר אחד נוסף, מרפסת וממ"ד. יתרה מכך, כל דירה תיהנה מחניה אישית ומעלית חדשה תותקן במתחם המגורים, שיכלול בין השאר כניסה מפוארת. מובן שהבניין יעבור גם תחזוק כללי הנועד להגן על הבניין מנזקי טבע כגון רעידות אדמה.
מה לגבי בעלי דירות שמסרבים לפרויקט פינוי בינוי?
ובכן, למרות שמדובר בתמורה טובה למדי עבור בעלי הדירות – קיימים סרבנים רבים בפרויקטים של פינוי בינוי. קיים חוק פיצויים הנועד לתת לבעלי הדירות תמריצים נוספים על מנת לעודד אותם להסכים לביצוע הפרויקט.
במידה ורוב בעלי הדירות מסכימים לפרויקט מלבד דייר אחד שמסרב בצורה שאינה סבירה אל מול תנאי העסקה המשתלמים, יכול להיות שיידרש הדייר לשאת בעלויות הנזק ששאר הדיירים נאלצים לשאת מכיוון שהעסקה מתעכבת.
חוק הפיצויים יהיה זה שיקבע האם הסירוב הינו סביר או לאו, במידה ויוכח כי הסירוב לעסקה אינו סביר – יוכלו הדיירים לתבוע תביעת נזיקין כנגד הדייר הסרבן.
