בניין המגורים הוא הנכס שהבעלות עליו שייכת לכלל הדיירים בו. במקרים מסוימים, הבעלות המשותפת על המבנה בכללותו ועל השטחים הציבוריים, מסבה תועלת לכולם. כך, כלל הדיירים משלמים עבור פעולות שונות כגון ניקיון ותחזוקה, כמו גם טיפול בתקלות שוטפות בנכס. אבל יש מקרים, שבהם אותה בעלות ממש, עלולה לגרום לעיכובים ולבעיות של ממש, כאשר מנסים להוציא עבודת שיפוצים מהותית במבנה מהכוח אל הפועל. מה מעמדים של כלל הדיירים בעלי הזכויות במבנה, כשמדובר בתהליך שיפוצים? כיצד ניתן להעביר החלטה שתהיה לטובת כלל הדיירים, גם אם יש התנגדות של אחד מהם או יותר? האם צריך עורך דין נדל"ן לביצוע שיפוץ בבניין מגורים משותף? ואם כן – מתי בדיוק הוא נדרש? בשורות להלן נצלול לסבך היחסים בנין דיירים במבנה, ובסיבות להתנגדות שמגלה חלק מהם לביצוע שיפוצים.
מהו מעמדם של כלל הדיירים בעלי הנכסים במבנה
באופן עקרוני, בתהליך של שיפוץ בניין משותף, בעלי הנכסים במבנה הם גם הבעלים של האזורים המשותפים בו. מכוח הבעלות הזאת, הדיירים אחראים גם על הביצוע של עבודות שונות במבנה. בעבודות כאמור יכולות להיות עבודות תחזוקה, או במקרים שבהם הוסכם על כך מראש – עבודות שיפוצים במבנה. ככלל, כל עבודה שמתבצעת במבנה חייבת באישור מוקדם של אספת הדיירים במבנה. אספת הדיירים יכולה להחליט לבצע עבודות תחזוקה במבנה, וכן לבצע עבודות שיפוצים שהמטרה שלהן להחזיר את המצב של המבנה לקדמותו. או במילים אחרות – לחדש את ימיו של המבנה כקדם, מבלי להוסיף או לשפר אוו מעבר למה שהיה בעבר.
עם זאת, אם מדובר בעבודות שהמטרה שלהן לערוך שיפורים במבנה, אזי יש יותר מקום לשכנוע של כלל הדיירים במבנה. על פי חוק, ביצוע תיקונים במבנה איננו מחייב את הסכמת כלל הדיירים, ומספיקה החלטה של אספת הדיירים על מנת להוציא את תוכנית השיפוצים לפועל. לעומת זאת, אם יש כוונה לבצע שיפורים – אזי המצב שונה, ולכל אחד מהדיירים יש זכות להתנגד לשינויים ואפילו להימנע מלהשתתף במימון שלהם.
עורך דין נדל"ן וביצוע שיפוצים
ככלל, ככל שהבניין גדול יותר ומספר הדיירים בו גדול יותר, כך גדלה הסבירות שיהיו דיירים שיתנגדו לכל מהלך שהוא. זאת, בין אם מדובר במהלך קטן יחסית ובין אם מדובר בשינויים מהותיים במבנה. בכל אחד מהמקרים, כדאי מאד להתייעץ בעורך דין המומחה לנדל"ן. (והאם צריך ייעוץ נדלני לרכישת עסק למכירה?) לאחרונה פסקו בתי משפט שונים פסקי דין תקדימיים, המחייבים את כלל דיירי הבית לממן תיקונים במבנה, גם אם הם נועדו לשיפור חזות המבנה ולא להחזרה שלו לרמה המקורית שלו. עורך דין נדל"ן איכותי, יסייע לרתום את כל דיירי הבית, גם אלה המתנגדים לביצוע שיפורים במבנה, לתהליך ולתשלומים הכרוכים בו. ככלל, נוכחות של עורך דין נדל"ן הופכת לחשובה יותר, ככל שמספר הדיירים במבנה גדול יותר,